최근에 자산을 늘리는 방법에 대해 관심이 생겨서 뉴스, 기사, 유튜브, 블로그 등 다양한 정보를 수집하고 있습니다. 부동산을 이용한 방법이 그나마 수익을 빠르게 낼 수 있는 방법인 것 같습니다. 그중에 오늘 간단히 소개해드릴 내용은 갭 투자나 전세 레버리지를 이용해서 부동산을 투자하는 방법입니다.
갭투자란?
갭 투자는 타인의 돈을 활용하여 내 자본금이 적게 들어가는 방법으로 주택을 사는 방식입니다. 예를 들어, 아파트를 매매할 때 세입자의 전세보증금을 활용하여 본인의 투자금을 줄여 아파트를 사는 것입니다. " 갭 투자=매매가-전세가 "라는 공식을 만들 수 있겠습니다. 월세 소득이 아닌, 부동산 자산의 가치 상승을 목적으로 주택에 투자를 하는 것입니다.
갭투자의 장점
갭 투자의 장점은 대출을 하지 않고 무이자로 돈을 받을 수 있다는 점입니다. 어떻게 이것이 가능할까요?
만약 1억짜리 집을 사는 경우, 전세를 9천만 원으로 설정해놓으면 본인은 1천만 원으로 집을 살 수 있습니다. 9천만 원을 대출하지 않고, 자신의 돈이 안 들면서 무이자로 세입자가 집을 사라고 돈을 주는 것과 같습니다. 물론 자신은 담보로 집을 빌려주는 것입니다. 또 다른 장점은 전세보증금을 활용하여 레버지리(지렛대)의 효과로 수익을 얻을 수 있습니다. 실거주용으로 투자를 한다면, 아파트의 매매 가격이 상승 시 전세 가격도 함께 상승할 것이고, 이를 활용하여 나의 자본금을 늘리거나, 추후에 실거주할 때 시세 상승에 따른 차액 부담이 줄어들 수 있습니다. 부동산 재테크 목적으로 투자를 하는 경우, 만약 아파트의 매매 가격이 2억으로 상승했다면 1천만 원의 투자금, 전세 9천만 원을 제외한 1억의 수익을 얻을 수 있는 구조입니다.
전세 레버리지 주의사항
전체적인 부동산 시장의 흐름을 잘 파악하여야 합니다. 세계 경제, 정부의 부동산 공급 확대 정책 등을 잘 분석하여 전체적인 부동산 시장의 투자시점을 파악해야 하는데 미래를 예측하는 것은 쉽지 않습니다. 그러므로 갭 투자 시점은 신축 아파트 입주 시점으로 결정하는 것이 좋겠습니다. 본인이 사려는 구축 아파트 근처에 신축 아파트가 있으면 전세가 많아져서 전세 가격도 낮아집니다. 사람들은 이왕이면 새 아파트를 원하기 때문에 구축 아파트의 가격이 떨어질 수밖에 없습니다. 따라서 입주 아파트를 경계하여야 합니다. 시기는 본인이 잔금 치를 때와 2년 만기 때를 주의하시면 됩니다. 첫 전세계약이 끝나는 2년 뒤 근처에 신축 아파트가 입주하는지를 봐야 합니다. 2년 후, 공급이 많아질 것이고 주택 가격에 하락세가 나타날 것이기 때문입니다.
그 외 주의사항
계약이 깨질 경우를 대비해야 합니다. 매매계약 또는 전세계약이 안될 수도 있는데 매매계약, 전세계약 시 중도금 계약을 치르는 것이 안전한 방법이 되겠습니다. 중도금을 넣으면 일방해제가 안되기 때문입니다. 또한 잔금 기한은 넉넉히 잡는 것을 추천합니다. 전세를 맞춰야 하니까 최소 3달 이상 잡을 수 있다면 좋습니다. 잔금일도 정확한 날짜를 잡기보다 전세 상황에 맞춰서 조정할 수 있게 해 놓는 것이 좋습니다.
부동산을 공부하는 입장에서 간단히 정리를 해보았습니다.
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